아파트가 팔리지 않는 이유는 무엇입니까?

아파트가 팔리지 않는 원인에는 여러 가지가 있습니다.

그 원인은 하나가 아니고, 축년수나 입주율, 가격 설정 등 다양한 등 모든 요인이 복잡하게 관련되어 있습니다. 부동산의 조건뿐만 아니라 의뢰하는 부동산 회사가 부적절한 경우도있을 것입니다.

 

아파트 매각은 3개월 이내를 목표로!

아파트 매각에 소요되는 기간은 별도의 경우에 따라 차이가 있습니다. 빠르면 곧 바로, 하지만 구매자가 좀처럼 나타나지 않는 경우는 10년 이상 걸릴 수도 있습니다.

단지 기본적으로는, 수익 물건인 아파트는 자기 거주용의 물건보다 매각에 시간이 걸리는 경향이 있다고 이해해 둡시다.

이유 중 하나는 자기 거주용 물건과 달리 아파트 구매자는 투자 시선으로 구입 검토가 필요하기 때문입니다. 수익률의 상정 등 다양한 요소가 관련되어 있어 자금 조달의 면에서도 장애물이 높아진다는 사정이 있습니다.

즉, 시장에서 구매자를 찾는 난이도는 자기 거주용 물건보다 높다고 할 수 있습니다.

그러므로, 자기 거주용 물건은 판매하고 나서 약 3개월의 기간을 기준으로 매각을 진행하는 경우가 많습니다만, 아파트는 3개월 이내에 팔 것을 목표로 계획을 세우면 좋을 것입니다.

물론, 일찍 매각을 실현할 수 있다면 그것에 넘어선 적은 없습니다. 판매 기간이 길어지면 「전원 주택과 달리 남아 도는 물건」의 이미지가 붙어 버려, 구매자로부터 불필요하게 경원되어 더욱 팔리기 어려워집니다.

전원주택의 가장 큰 장점은 자유로움 스트레스 없는 편안함

아파트가 팔리지 않는다면 반드시 원인이 있습니다.

아파트를 부동산에 의뢰했지만 예상보다 시장 반응이 얇다면 팔리지 않는 원인을 조사하는 것이 중요합니다. 원인에 따라 취해야 할 대책도 다릅니다.

원인 1: 축년수가 오래된

아파트에 한정되지 않고, 축년수가 오래되면 부동산은 아무래도 팔리기 어려워집니다.

게다가 수익 부동산인 아파트의 경우 더 팔리기 어려운 상황이 있습니다.

아파트 경영에서는 감가상각비로서 일정한 경비계상이 가능하며, 이에 따라 세금면에서 유리하게 됩니다.

감가상각은 법정내용연수가 지나면 경비계상이 인정되지 않게 됩니다. 

구입하는 측으로서는 감가상각을 할 수 없는 물건은 그만큼 이익을 압박하게 되기 때문에, 구입에 신중하게 됩니다.

즉, 축년수가 낡은 아파트의 경우는, 이하 2개의 면에서 팔리기 어렵다고 말할 수 있습니다.

• 입주자를 찾기 어렵다.
• 감가상각을 할 수 없게 된다

원인 2: 입주율이 낮다. 공실이 많다

입주율이 낮고 공실이 많은 물건도 시장에서는 경원됩니다. 구입을 생각하는 측에서 보면 구입 후 수익을 올릴 수 있을까 불안하기 때문입니다.

아파트 경영에 특화된 부동산 회사에 직접 매입을 의뢰할 수 있다면 그 전문성을 살려 입주율을 회복시킬 수 있을지도 모릅니다.

그러나 일반 부동산 투자자 등이 구매자 후보의 경우 현재 상태로 입주율이 나쁘다고 경원되는 것이 보통입니다.

원인 3: 판매 가격 설정이 잘못되었습니다.

팔리지 않는 원인으로 자주 있는 것이, 판매 가격의 설정 미스입니다.

일반적으로 부동산 판매시 부동산 회사가 적절한 판매 가격을 산정합니다. 그러나 아파트 취급에 밝지 않은 부동산 회사가 담당해 버리면 가격 설정에 실수가 나올 수 있습니다.

아파트의 가치는 주변의 라이벌 물건과 비교한 상대적 평가도 크게 관련되어 있습니다.

축년수나 상정 수익률 등의 조건이 비슷한 물건이 근처에 있는 경우, 구매자는 당연히 양자를 비교합니다.

그 외의 조건이 같으면 당연히 가격은 싼 편이 좋기 때문에, 가격 설정을 잘 할 수 없다고 손님은 다른 라이벌 물건에 흘러 버립니다.

또, 당초의 가격 설정이 적절했다고 해도, 매각 기간이 길어지면 주변의 라이벌 물건의 매출 정세가 바뀌어, 모르는 사이에 비싼 설정이 되어 있었다고 하는 예도 있습니다.

원인 4: 부동산 회사와의 궁합이 나쁘다

부동산의 매각은 단독주택이나 아파트, 아파트 등 그 부동산의 종류에 따라 강점이 있는 부동산회사에 의뢰하는 것이 철칙입니다.

예를 들어, 아파트의 매각을 거주용 맨션이 자랑하는 부동산 회사에 의뢰해도, 구매자 찾기에 시간이 걸리거나, 구매자가 붙지 않고 팔아 남아 버릴 우려가 있습니다.

또, 부동산 회사의 담당자도 사람이기 때문에, 궁합이 좋고 나쁜 것이 있습니다. 커뮤니케이션에 스트레스를 느끼면 부드럽게 매각을 진행하는 것이 어려울 것입니다.

원인 5: 계약 유형이 적절하지 않음

아파트를 매각하기 위한 중개를 의뢰할 때, 계약에는 이하의 3종류가 있습니다.

• 전속 전임 매개 계약
• 전임 매개 계약
• 일반 매개 계약

전속전임매매계약과 전임매매계약은 1사만 의뢰할 수 있는 계약입니다. 반면 일반 중개 계약은 여러 부동산 회사와 계약할 수 있습니다.

어느 것을 선택하는지는 부동산회사와 협의하면서 최종적으로 판매자가 결정합니다만, 매개계약의 종류에 따라 매각이 잘 진행되지 않을 우려가 있습니다.

모처럼 아파트의 취급을 잘하고 구매자 찾기를 잘하는 부동산 회사에 의뢰하는데, 타사에 거듭해 중개의 의뢰를 할 수 있는 일반 매개 계약으로 하면, 부동산 회사측의 동기를 깎아 버려 매각이 진행되기 어려워질지도 모릅니다 아니.

반대로 아파트의 취급이 잘 되지 않는 곳에서 전속 전임 매개 계약, 혹은 전임 매개 계약의 계약 형태로 해 버리면, 다른 부동산 회사에는 상담할 수 없게 되기 때문에, 팔방 막히는 일도 있습니다.

아파트가 팔리지 않을 때의 대책

아파트가 팔리지 않는 데는 여러 가지 원인이 있지만 적절한 조치를 취하면 팔릴 수 있습니다.

매각시기를 예측하여 타이밍 조정

상속 등으로 예기치 않게 손에 넣어 버린 아파트라면 어려울지도 모릅니다만, 가능하면 아파트 경영은 매각 시기를 처음부터 전망해 두고, 일찍 행동을 시작합시다.

입주율을 가능한 한 올려 둡니다.

구매자에게 매력적으로 보여주기 때문에 먼저 입주율을 올려두면 유리합니다.

입주자가 정해지기 쉽도록 부금이나 예금을 없애는, 가전 선물 등의 덤을 붙이는 등의 궁리가 유효합니다.

단, 쉬운 임대료의 인하는 피합시다. 집세의 인하는 수익률이 나빠지고, 구매자측으로서는 매력이 떨어져 버립니다.

가격 설정을 적절히 검토

도표 없이도 매각 기간이 길어져 버리면, 적절한 시기에 가격 설정을 재검토해, 주변의 라이벌 물건에 비해 뒤떨어지지 않도록 조정합시다.

다만, 가격 인하에 의해 아파트 경영 전체의 수지 밸런스를 취할 수 없게 되어 버릴 우려도 있기 때문에, 신중하게 실시할 필요가 있습니다.

계약 유형을 검토

현재 부동산회사와 일반매매계약을 맺고 있는 경우에는 전속전임매매계약 또는 전임매매계약으로의 전환도 검토합시다.

전속전임매매계약이나 전임매매계약은 1사에게만 매각을 의뢰하는 계약입니다. 부동산 회사에서는 구매자를 찾으면 중개 수수료를 확실히 얻을 수 있기 때문에 보다 적극적으로 매각 활동을 할 수 있습니다.

부동산 회사 변경

과감하게 매각을 의뢰하는 부동산 회사를 변경하는 것도 유효한 수단입니다.

구입의 상담 자체가 적고, 오너의 의문이나 질문에도 자신을 가지고 대답해 주지 않는 경우는, 아파트의 취급이 자랑이 아닐지도 모릅니다. 또한 아파트 매각의 실적이 풍부하더라도, 불의의 지역의 가능성도 있습니다.

그 경우는 간절히 붙여 타사로 환승을 검토합시다.

아파트 매각은 주요 부동산 회사에 의뢰하자.

앞서 언급했듯이 아파트가 팔리기 어려운 원인에는 축년수나 현재의 입주율 등이 있습니다. 그러나, 이런 오너 사이드의 사정이 있어도, 가격 설정등으로 충분한 매력을 내면 잠재 고객에게 어필할 수 있습니다.

이 판매 전략이야말로, 중개하는 부동산 회사의 노하우가 보이는 곳입니다. 즉, 불리한 물건에서도 아파트에 강한 부동산 회사가 아군에게 붙이면 매각을 실현시킬 수 있습니다.

수익 물건인 아파트의 매각은 거주용 물건보다 전문적인 지식과 경험이 요구되고 시장 동향을 알아보는 힘이 요구됩니다.

 

전원주택의 가장 큰 장점은 자유로움 스트레스 없는 편안함